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土地を活用する:土地の種類

土地に建物を建てて貸したい

所有地に賃貸用の建物を建てての事業になり、建築後は、その建物を利用する入居者やテナントからの家賃・テナント料などが事業収入となります。土地の価値・魅力を最大限引き出し、収益を得ることのできるダイナミックな事業です。 加えて、土地に建物を建てて貸すことにより、土地と建物の相続税評価額が下がるという効果も期待できます。
代表的な活用事例としては、賃貸マンション・ホテル・医療・介護施設・オフィスビル・商業施設・事務所・倉庫など多種多様です。それだけに、また、大きな資金を必要とすることが多いために、所有地の条件や特性、地域の将来などを見越した上での活用企画・建物企画が、必要です。 土地に「建物を建てて貸す」場合、建築資金の調達方法や建物の運営方法の違いにより、以下のような方法があります。

土地に建物を建てて貸したい

賃貸物件を建てて自分で経営する

土地オーナーが資金を自分で調達して、建物は建設会社に、入居者・テナント募集は不動産会社に依頼して、賃貸建物を経営する方式で、一般的によく行われている事業方式です。
<企画がしっかりしていれば、収益は大きく、土地の大小を問わない>
この方式では、後述する等価交換や土地信託のように、土地の規模による制限を受けにくいため、小さな土地から大きな土地まで全ての土地が対象となり得ます。
また、この方式では、賃貸収入のリスクを土地オーナー様が負いますが、収入の全てが土地オーナー様のものとなります。
このように、この方式では、企画の内容がオーナー様の事業収支に直結するため、将来にわたって価値があり、長期にわたって入居者やテナントの募集がしやすい建物を企画し、建築することが特に重要となります。

メリット

  • オーナーは事業利益の全てを得ることができるので、事業が成功すれば収益性は高くなります
  • オーナーに決定権があるので、思い通りの活用法が採用できます。

デメリット

  • 収益の全てがオーナーのものになる一方で、事業リスクをオーナーが負うことになるため、企画がしっかりしている必要があります。

施工事例

賃貸物件を建てて、業者に借り上げてもらう

自分で資金を調達して建てる「サブリース方式」

土地オーナーが自分で資金を調達して、賃貸建物を建設しますが、不動産会社などの業者がオーナー様の賃貸物件を「一括で借り上げて運用」し、オーナーに一定の収入の保証する方式です。ケースバイケースですが、保証される賃料は満室時に得られる賃料の相場の80%~90%となることが一般的です。
ただし、前述の「自力開発方式」と比べて建築費が高くなりがちです。また、上述の80~90%という当初の収入が長期にわたって保証されるわけではなく、通常数年ごとに見直しが行われ、多くの場合減額されていきます(そもそも新築時から10~20%の空室率を許容してよいのかという問題もあります)。
このように、一見親切で受け入れられやすい制度のように思えますが、オーナーの安定経営と収益の最大化についての答えというのは、必ずしも「一括借り上げ(サブリース)」にあるとは言えないでしょう。

メリット

  • 保証賃料の見直しがなければ、一定の収入がサブリース会社から支払われるので、安定性は相対的に高くなります。
  • 一括借り上げなので、入居者募集を不動産会社に依頼する必要がありません。

デメリット

  • 入居率が高ければ、自分で経営するより収益は低くなります。
  • 保証賃料が定期的に更新され、多くの場合、減額される傾向にあります。
  • サブリース会社の指示通りにメンテナンス等を行わないと、保証賃料が減額されたり、契約を解除されたりする場合があります。

賃借人の資金で建てる「建設協力金方式」

土地オーナーが土地を探している企業から建設資金を無利子で借り入れ、建物を土地オーナー名義で建築し、10~20年の長期でその企業に貸す方式で、ファミリーレストランなどのロードサイド型店舗などで多く利用されます。
全ての建設資金を建設協力金でまかなうケースもありますが、多くの場合、土地オーナーも自分で資金を一部調達して建設資金に充当しています。
借り入れた建設協力金(保証金)は、毎月の賃料の中から企業(事業者)に返済していきます。
なお、平成4年に新借地借家法で定期借地権が法制化されてからは、「事業用定期借地権」を利用した出店が増えており、建設協力金差入れ方式は減少しています。

メリット

  • テナント企業が建設資金のほとんどを負担してくれます。
  • 事業者が途中で撤退しない限り、空室のリスクがありません。

デメリット

  • 事業者が途中で撤退すると、店舗用建物はそれぞれ独自の個性を持っているため、多くの場合、他のテナントを誘致するのが難しく、土地オーナーの費用負担で解体せざるを得なくなります。
  • 土地オーナー主導の活用計画は難しくなります。

信託会社に土地を信託して配当を得る「土地信託方式」

土地オーナーが一定期間、信託会社(信託銀行など)に土地を預け、信託会社がその土地に賃貸建物を建設し、運営・管理を行い、土地オーナーが信託配当を受け取る方式です。信託期間中の土地の所有権は信託会社へ移転しますが、信託終了時には名義は土地所有者に戻ります。
なお、オーナーが土地信託を望んでも、立地条件が良く、まとまった広さがなければ、受託されないことがあります

メリット

  • 信託会社に事業計画の企画立案、建物の建設、テナントの募集から管理まで、全てを任せることができます。

デメリット

  • 収益(信託配当)は運用実績に基づくため、保証されておらず、資金不足が生じた場合は、その時点で追加借入金が必要とされる場合があります。
  • 本来得られるはずの収益は、自ら土地活用をする場合に比べて低くなります。

土地活用をご検討の方
こんな事でお困りではないですか?

  • 1土地や家屋の相続税や固定資産税等について悩みがある。
  • 2今持っている土地の収益性を高めたい。
  • 3資産を見直して不動産への組み替えを検討したい。
  • 4所有している土地の売却・買い替えを検討したい。
普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。 比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。 当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。 遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。

人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。

ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療=相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。

●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例(最大80%評価減)が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。

この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。

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