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土地・建物に投資をしたい

土地・建物に投資をしたい

1収益不動産(賃貸用のマンション等)を購入する

賃貸用のマンションを購入する

購入したマンション等を賃貸し、賃料収入を得ていく方法です。 老後に備えるための、いわば自分用の年金としても活用できる個人的な運用法から、会社として乗り出すような大規模な運用まで、内容は多様です。また、現金を賃貸マンションに組み換えることで、相続税評価額を大きく下げることが可能となります。(信和総研(2)参照)いずれにせよ少子高齢化を迎えた中で、入居者を確実に確保していくには、購入物件の選択には多様な観点からの検討が必要です。

1.区分所有する

分譲されるマンションの区分=部屋を購入して、賃貸にあてる方法です。ひと部屋の購入から始められますし、同じマンション内に複数室を購入したり、他のマンションの部屋に分散させて購入する方法もあります。だたし、運営が煩雑になりがちですので、信頼できるパートナー選びも大切になります。

分譲マンションの部屋を購入 区分所有

2.1棟ごと購入する

建設されるマンションの1棟全体を購入し、賃貸にあてる運用法です。投資金額が大きくなるだけに、購入されるマンションの市場性や将来性の検討は、より一層慎重に重ねるべきでしょう。また、入居者数も多くなるので、購入後の運営・管理をどの事業者に託すのかも重要な検討事項になります。

1棟全体を購入

2土地を購入して賃貸物件を建てる

土地を購入して賃貸物件を建てる

その土地には、賃貸マンションがふさわしいのか。それとも戸建ての賃貸タウンなのか。あるいは商業施設という方法はないのか。購入される土地の特性や条件の把握から、建設後の運営・管理・収支計画、パートナーとなる事業者の選定まで、慎重で綿密な検討が必要です。

3土地を借りて賃貸物件を建てる

土地を借りて賃貸物件を建てる

「土地を購入して賃貸物件を建てる」と同様の検討が必要になるのに加えて、土地所有者との理解・了解を確立してゆくコミュニケーションも必要となってゆきます。

土地活用をご検討の方
こんな事でお困りではないですか?

  • 1土地や家屋の相続税や固定資産税等について悩みがある。
  • 2今持っている土地の収益性を高めたい。
  • 3資産を見直して不動産への組み替えを検討したい。
  • 4所有している土地の売却・買い替えを検討したい。
相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。

人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。

ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療=相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。

●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例(最大80%評価減)が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。

この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。 比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。 当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。 遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

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