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土地活用とは(収益不動産の購入)

土地・建物に投資をしたい

不動産投資の中で、好利回りで「家賃収入」を得られる不動産物件の購入は、サラリーマンにも人気があります。頭金さえ用意をすれば、融資を受けることで、自己資金より多くの金額を運用することができ、その数倍の資産を運用できるからです。
収益不動産の購入の種類についていくつかありますのでご紹介します。

1収益不動産(賃貸用のマンション等)を購入する

購入したマンション等を賃貸し、家賃として賃料収入を得ていく方法でマンション経営、アパート経営などです。
老後に備えるための、いわば自分用の年金としても活用できる個人的な運用法から、会社として乗り出すような大規模な運用まで、マンション経営の規模は多様です。
また、現金を賃貸マンションに組み換えることで、相続税評価額を大きく下げることが可能となります。(詳しくは相続対策 現金よりも不動産へ)いずれにせよ少子高齢化を迎えた中で、入居者を確実に確保して高い入居率を維持していくには、購入物件の選択の際に、目標とする利回りなどから市場の家賃相場や入居者の属性、バリアフリーかどうか、建物の維持費など多様な観点からの検討が必要です。

区分所有する

分譲されるマンションの区分=部屋を購入して、賃貸にあてる方法です。
大阪や東京などの都心のワンルームマンション経営などのひと部屋の購入から始められますし、同じマンション内に複数室を購入したり、他のマンションの部屋に分散させて購入する方法もあります。だたし、運営が煩雑になりがちですので、信頼できるパートナー選びも大切になります。

マンションを区分所有する

1棟ごと購入する

建設されるマンションの1棟全体を購入し、賃貸にあてる運用法です。
投資金額が大きくなるだけに、購入されるマンションの市場性や将来性の検討は、より一層慎重に重ねるべきでしょう。
また、入居者数も多くなり、空室の際のリスクは高くなりますので、購入後の運営・管理をどの事業者に託すのかも重要な検討事項になります。弊社では設計・建設から管理や入居者探しまでグループで行っておりトータルでサポートできます。(詳しくは信和建設のできることへ

建設されるマンションの1棟全体を購入

2土地を購入して賃貸物件を建てる

その土地には、賃貸マンションがふさわしいのか。アパート、ガレージハウス、それとも戸建ての賃貸タウンなのか。あるいはホテルなどの商業施設や駐車場という方法はないのか。
購入される土地の特性や条件の把握から、建設後の運営・管理・収支計画、パートナーとなる事業者の選定まで、慎重で綿密な検討が必要です。(様々な分類での土地活用事例はこちら

土地を購入して賃貸物件を建てる

3土地を借りて賃貸物件を建てる

「土地を購入して賃貸物件を建てる」と同様の検討が必要になるのに加えて、土地所有者との理解・了解を確立してゆくコミュニケーションも必要となってゆきます。

土地を借りて賃貸物件を建てる

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。
遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

賃貸住宅市場は、長期的な視点では「楽観はできない状況」と伝えられていますが、活路を拓く方法はあるのでしょうか。

人口動態調査では、10年後は47都道府県すべてで人口は減少するとの予測が出ています。 単純に考えて人口が減少すれば、住宅の需要も減少していくと想定できるので、この意味では、賃貸住宅市場が「楽観できない状況」であるのは確かでしょう。 「投資は考えもの」との指摘も、ここから引き出されるのですが、そう結論付けるのは早計です。

人口減少で「モノが売れない時代」でも大ヒットとなる商品はあるわけで、賃貸住宅においても、それが当てはまる可能性はいくつも見出せるのです。 人口は減少傾向でも、首都圏の世帯数は2025年までは増えつづけ、その後もしばらくは高水準を維持するという予測があります。 人口が減り始めている近畿圏でも、2020年頃までは横ばいで推移し、その後はわずかに減少し始めると見られています。
この先20年というスタンスで見れば、まだまだ賃貸住宅の需要はつづくと想定できるのです。とは言っても、市場としてのパイは限られてくるので、競争は厳しくなるでしょう。

信和建設|よくあるご質問イメージ

活路を拓き、勝ち抜いてゆくには、地域マーケットを踏まえること、入居者ターゲットを設定すること、それらに沿ったプランを実現していくことが重要となってくるのです。 2014年では1996年の6%に比べて、「賃貸住宅でも良い」という人が2倍以上の13%になっているというデータもあります。 また、中長期的な世帯動向では、ファミリー層が減少し、単身層の増加が見込まれます。
ただし、単身層と言っても、若年の学生層は減少傾向にあり、需要のメインとなるのは年配の単身層といわれております。

この層が望む住まいの質をどのようにプランとして実現するのかが、比較的大きなパイを獲得していくためには重要となります。 世帯数が減少すると見込まれるファミリー層ですが、賃貸住宅を求める層の中では、まだまだ大きな割合を占めるものと予想されます。 この中でも特に狙うべきは、積極的な賃貸派ともいうべきファミリーでしょう。彼らは住み心地の良さを重視する傾向があり、遮音性・断熱性・収納量など、住宅の基本性能の充実がますます重要視されることにも留意すべきです。
いずれにしてもターゲットに即したニーズの実現は欠かせないものであり、激化していく競争に勝ち抜くためのポイントになります。

オーナーにとってサブリースは「良いこと尽くし」に受け取れますが、本当にトラブルもなく「良いこと尽くし」なのでしょうか。

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広告などでよく「○年の一括借上げ」「空室が出ても家賃補償」「入居者の募集も、管理も、メンテナンスもすべて託せる」というような謳い文句で各社がアピールしているのがサブリースです。 額面どおりなら、オーナーにとってみれば「収益は安定して手にできるし、金融機関への返済も確実に計画的にできて、面倒な管理・運営業務も不要」と、まさに「良いこと尽くし」ですが、実態は必ずしもそうではない場合もあります。
通常、新築から10年間は相場よりやや高めに家賃設定しても、比較的容易に入居者が獲得できます。 また、メンテナンスにも手間はかかりません。
しかし、このいちばん「収益性の高い」期間をサブリースに託してしまえば、本来なら期待できる収益が入らなくなります。 新築から10年間のサブリース契約を結んでしまうのは「晴れの日の傘」と言われ、不要なのではないかという提言があるのは、こうした理由からです。
また、借上げの賃料は20~30年の契約であっても2年ごとに見直しされるのが普通です。 建設会社やその関連会社が借り上げる場合、悪質なケースでは、建築の受注を取りたいために最初の2年間の家賃を不当に高く設定しておいて、家賃見直し時に3年目以降を大幅に下げ、オーナーの収益を下げてしまうような場合もあるようです。 その他にも留意しておくべき点を列挙しておきます。

●新築で設定される入居可能日から30〜90日間は免責期間となっていることが多く、
 その場合、竣工と同時に入居者が入ったとしても、その分の家賃は管理会社の収入になります。

●原状回復や、室内外のリフォーム・補修工事などの費用は、たとえ借上げであってもオーナーの負担になります。
 さらに、それらの工事を、借上げ会社もしくは関連会社に発注しなければならない契約の場合は、
 費用が割高になるケースもあります。

●契約している会社に不満があっても、オーナーからの解約は簡単にはできません。
 反対に、借上げ会社の方から一方的に解約することができます。

●借上げ会社がもしも倒産したら、その時点で家賃保証も終了となります。

いろいろなメリットもあるサブリースですが、オーナーにとってのプラス/マイナスを細かな点に至るまでよく検討して、判断されることが大切です。

土地活用事例

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