信和グループ

土地活用とは(収益不動産の購入)

土地・建物に投資をしたい

不動産投資の中で、好利回りで「家賃収入」を得られる不動産物件の購入は、サラリーマンにも人気があります。頭金さえ用意をすれば、融資を受けることで、自己資金より多くの金額を運用することができ、その数倍の資産を運用できるからです。
収益不動産の購入の種類についていくつかありますのでご紹介します。

1収益不動産(賃貸用のマンション等)を購入する

購入したマンション等を賃貸し、家賃として賃料収入を得ていく方法でマンション経営、アパート経営などです。
老後に備えるための、いわば自分用の年金としても活用できる個人的な運用法から、会社として乗り出すような大規模な運用まで、マンション経営の規模は多様です。
また、現金を賃貸マンションに組み換えることで、相続税評価額を大きく下げることが可能となります。(詳しくは相続対策 現金よりも不動産へ)いずれにせよ少子高齢化を迎えた中で、入居者を確実に確保して高い入居率を維持していくには、購入物件の選択の際に、目標とする利回りなどから市場の家賃相場や入居者の属性、バリアフリーかどうか、建物の維持費など多様な観点からの検討が必要です。

区分所有する

分譲されるマンションの区分=部屋を購入して、賃貸にあてる方法です。
大阪や東京などの都心のワンルームマンション経営などのひと部屋の購入から始められますし、同じマンション内に複数室を購入したり、他のマンションの部屋に分散させて購入する方法もあります。だたし、運営が煩雑になりがちですので、信頼できるパートナー選びも大切になります。

マンションを区分所有する

1棟ごと購入する

建設されるマンションの1棟全体を購入し、賃貸にあてる運用法です。
投資金額が大きくなるだけに、購入されるマンションの市場性や将来性の検討は、より一層慎重に重ねるべきでしょう。
また、入居者数も多くなり、空室の際のリスクは高くなりますので、購入後の運営・管理をどの事業者に託すのかも重要な検討事項になります。弊社では設計・建設から管理や入居者探しまでグループで行っておりトータルでサポートできます。(詳しくは信和建設のできることへ

建設されるマンションの1棟全体を購入

2土地を購入して賃貸物件を建てる

その土地には、賃貸マンションがふさわしいのか。アパート、ガレージハウス、それとも戸建ての賃貸タウンなのか。あるいはホテルなどの商業施設や駐車場という方法はないのか。
購入される土地の特性や条件の把握から、建設後の運営・管理・収支計画、パートナーとなる事業者の選定まで、慎重で綿密な検討が必要です。(様々な分類での土地活用事例はこちら

土地を購入して賃貸物件を建てる

3土地を借りて賃貸物件を建てる

「土地を購入して賃貸物件を建てる」と同様の検討が必要になるのに加えて、土地所有者との理解・了解を確立してゆくコミュニケーションも必要となってゆきます。

土地を借りて賃貸物件を建てる

オーナーにとってサブリースは「良いこと尽くし」に受け取れますが、本当にトラブルもなく「良いこと尽くし」なのでしょうか。

信和建設|よくあるご質問イメージ

広告などでよく「○年の一括借上げ」「空室が出ても家賃補償」「入居者の募集も、管理も、メンテナンスもすべて託せる」というような謳い文句で各社がアピールしているのがサブリースです。 額面どおりなら、オーナーにとってみれば「収益は安定して手にできるし、金融機関への返済も確実に計画的にできて、面倒な管理・運営業務も不要」と、まさに「良いこと尽くし」ですが、実態は必ずしもそうではない場合もあります。
通常、新築から10年間は相場よりやや高めに家賃設定しても、比較的容易に入居者が獲得できます。 また、メンテナンスにも手間はかかりません。
しかし、このいちばん「収益性の高い」期間をサブリースに託してしまえば、本来なら期待できる収益が入らなくなります。 新築から10年間のサブリース契約を結んでしまうのは「晴れの日の傘」と言われ、不要なのではないかという提言があるのは、こうした理由からです。
また、借上げの賃料は20~30年の契約であっても2年ごとに見直しされるのが普通です。 建設会社やその関連会社が借り上げる場合、悪質なケースでは、建築の受注を取りたいために最初の2年間の家賃を不当に高く設定しておいて、家賃見直し時に3年目以降を大幅に下げ、オーナーの収益を下げてしまうような場合もあるようです。 その他にも留意しておくべき点を列挙しておきます。

●新築で設定される入居可能日から30〜90日間は免責期間となっていることが多く、
 その場合、竣工と同時に入居者が入ったとしても、その分の家賃は管理会社の収入になります。

●原状回復や、室内外のリフォーム・補修工事などの費用は、たとえ借上げであってもオーナーの負担になります。
 さらに、それらの工事を、借上げ会社もしくは関連会社に発注しなければならない契約の場合は、
 費用が割高になるケースもあります。

●契約している会社に不満があっても、オーナーからの解約は簡単にはできません。
 反対に、借上げ会社の方から一方的に解約することができます。

●借上げ会社がもしも倒産したら、その時点で家賃保証も終了となります。

いろいろなメリットもあるサブリースですが、オーナーにとってのプラス/マイナスを細かな点に至るまでよく検討して、判断されることが大切です。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。
遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

土地活用事例

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