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土地活用とは(相続対策 土地活用の有望策)

収益も望め、税制面でも有利。 賃貸事業は土地活用の有望策。

相続の際に、現金や預貯金は、額面どおりの金額が、そのまま評価額となり、課税対象となります。

相続財産の評価額は、相続開始の時点の時価、つまりは、亡くなった日現在の価額になるということです。普通預金や通常預金であれば、金融機関に預けてある相続日の残高が、そのまま評価額となります。現金は入手次点と後でも価値が変わらないためです。

相続税検討イメージ

生前贈与で可能な節税には限界があり、 不動産なら評価額が時価より低くなります。

相続税を抑える方法は、「①相続する財産自体を圧縮する」「②相続税の評価額を低くする」という2つの方法があります。基礎控除を少し超えるぐらいの相続財産であれば、①の方法に分類できる「生前贈与」などによって相続人への財産移転を順次行っていけば、相続税がかからなくなる場合もあります。けれど、前項の「現金贈与」でも触れたように、生前贈与だけで可能になる節税には限界があるのです。

しっかりとした対策を望むなら、賃貸物件をはじめとする不動産の活用を積極的に検討すべきでしょう。
その理由は、現金や預貯金に比べて不動産は、相続税の評価額が低くなるからなのです。
例えば、建物が建てられる地域の土地に当てはめられる「路線価方式」では、時価の80%程度が評価額。相続の課税対象を2割圧縮できるのです。その他、特例なども上手に活用すれば、税制面での優遇はより大きなものになります。

相続税を抑える方法

①相続する財産自体を圧縮する ②相続税の評価額を低くする

所有地にマンションを建て賃貸経営すれば、 貸家建付地の評価となり税制面で有利。

所有する土地にマンションやアパートなど賃貸住宅を建設して、経営すれば節税になるとは、よく耳にする話です。けれども、ただ単純にマンションやアパートを建てたからといって、そうそう上手くいくものではありません。
あくまでも、周辺の市場や賃貸ニーズを調査したうえで、所有する土地が賃貸事業に適していると判断できて、しかも資金調達と家賃収入との収支計画が成り立つ上で、という前提があってのことなのです。
たとえ賃貸不動産所有による相続対策は上手くいっても、その後のマンション経営やアパート経営での収支が破綻するのでは、元も子もなくなってしまいます。
では、なぜ賃貸住宅経営が相続に有利なのかを列挙していきましょう。

①建築した建物の相続税評価額は、通常は建築費の60%程度です。それを賃貸すれば、さらに借家権割合を控除して70%で評価されます。

⑟所有地に自宅を建てたり、貸駐車場をつくったりして自分で使っている場合は、「自用地」となり課税評価は100%となりますが、賃貸住宅を建築した場合の評価は、「貸家建付地」の評価となります。借地権割合が60%、借家権割合が30%のところでは、更地評価から18%(60%×30%)が引かれ、82%の評価として計算されます。

借地権割合 60%  借地権割合 30 %の場合

更地評価-18%(60%×30%)=82%の評価

③マンションやアパート建設する際の資金を借り入れするとすれば、その借入金は負債として引くことができます。

所有地に賃貸物件を建設し、経営すれば、上記のように貸家建付地として評価が下がり、建物の評価も下がり、建築費を負債とすることで、評価額は減額され、相続税を軽減することができるのです。

条件を満たせば大幅に相続税の評価額が下がる小規模宅地等の特例

土地の相続に当たって、小規模宅地等の評価減の特例が受けられれば、相続税を大幅に軽減できます。
評価減の対象となるのは居住用宅地等のほかに、事業用宅地等と貸付事業用宅地等があります。適用できる面積と減額割合は以下の表の通りです。

小規模宅地等の特例

2015年からはAとBはそれぞれ上限まで併用でき、合計730㎡まで適用可能
(Cを含めて併用する場合は、いままでどおり面積の調整が必要)

※注 被相続人と生計を一にする親族が居住、事業または貸付事業を行っている土地で、被相続人から無償で借りるなどしていた土地を相続するときも、一定の条件に合えば、この特例が適用される。

管理・運営のための法人を設立が、節税や納税資金対策になります。

管理・運営のための法人を設立

相続税の軽減が目的だとしても、事業として立ち上げるからには適正な収益が上げられる事業にしなければ、資産を守ることはできません。そこで検討したいのがマンションやアパートなどの賃貸住宅を管理・運営するための法人の設立です。

賃貸マンションを建設し、入居者がついて順調に稼動し、家賃が入ってくるようになると、今度は所得税がかかるようになります。節税対策として財産評価を減らしたまでは良いものの、現金収入として家賃が入ってくるようになると、今度は財産が増えることにもなってしまうのです。現金が増えるということは、所得税が発生し、相続税の対象となる金額も増えるということでもあります。これを防ぐために効果的なのが、建築した賃貸マンションを管理する法人の設立なのです。

不動産管理会社は、所得税対策においては、適正管理料を法人に支払い、家族役員に給与を支払うことにより「収入の分散」を図ることができます。相続税対策においては、高収益な不動産を不動産管理会社に譲渡するなどの手法により「資産の分散」を図ることができます。 これらの結果、相続人へ毎年金融資産が蓄積され、相続税の「納税資産の準備」にも役立ちます。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。

人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。

ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療=相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。

●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例(最大80%評価減)が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。

この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。

オーナーにとってサブリースは「良いこと尽くし」に受け取れますが、本当にトラブルもなく「良いこと尽くし」なのでしょうか。

信和建設|よくあるご質問イメージ

広告などでよく「○年の一括借上げ」「空室が出ても家賃補償」「入居者の募集も、管理も、メンテナンスもすべて託せる」というような謳い文句で各社がアピールしているのがサブリースです。 額面どおりなら、オーナーにとってみれば「収益は安定して手にできるし、金融機関への返済も確実に計画的にできて、面倒な管理・運営業務も不要」と、まさに「良いこと尽くし」ですが、実態は必ずしもそうではない場合もあります。
通常、新築から10年間は相場よりやや高めに家賃設定しても、比較的容易に入居者が獲得できます。 また、メンテナンスにも手間はかかりません。
しかし、このいちばん「収益性の高い」期間をサブリースに託してしまえば、本来なら期待できる収益が入らなくなります。 新築から10年間のサブリース契約を結んでしまうのは「晴れの日の傘」と言われ、不要なのではないかという提言があるのは、こうした理由からです。
また、借上げの賃料は20~30年の契約であっても2年ごとに見直しされるのが普通です。 建設会社やその関連会社が借り上げる場合、悪質なケースでは、建築の受注を取りたいために最初の2年間の家賃を不当に高く設定しておいて、家賃見直し時に3年目以降を大幅に下げ、オーナーの収益を下げてしまうような場合もあるようです。 その他にも留意しておくべき点を列挙しておきます。

●新築で設定される入居可能日から30〜90日間は免責期間となっていることが多く、
 その場合、竣工と同時に入居者が入ったとしても、その分の家賃は管理会社の収入になります。

●原状回復や、室内外のリフォーム・補修工事などの費用は、たとえ借上げであってもオーナーの負担になります。
 さらに、それらの工事を、借上げ会社もしくは関連会社に発注しなければならない契約の場合は、
 費用が割高になるケースもあります。

●契約している会社に不満があっても、オーナーからの解約は簡単にはできません。
 反対に、借上げ会社の方から一方的に解約することができます。

●借上げ会社がもしも倒産したら、その時点で家賃保証も終了となります。

いろいろなメリットもあるサブリースですが、オーナーにとってのプラス/マイナスを細かな点に至るまでよく検討して、判断されることが大切です。

土地活用事例

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