土地活用とは(相続対策 土地活用の有望策)

収益も望め、税制面でも有利。 賃貸事業は土地活用の有望策。

相続の際に、現金や預貯金は、額面どおりの金額が、そのまま評価額となり、課税対象となります。

相続財産の評価額は、相続開始の時点の時価、つまりは、亡くなった日現在の価額になるということです。普通預金や通常預金であれば、金融機関に預けてある相続日の残高が、そのまま評価額となります。現金は入手次点と後でも価値が変わらないためです。

相続税検討イメージ

生前贈与で可能な節税には限界があり、 不動産なら評価額が時価より低くなります。

相続税を抑える方法は、「①相続する財産自体を圧縮する」「②相続税の評価額を低くする」という2つの方法があります。基礎控除を少し超えるぐらいの相続財産であれば、①の方法に分類できる「生前贈与」などによって相続人への財産移転を順次行っていけば、相続税がかからなくなる場合もあります。けれど、前項の「現金贈与」でも触れたように、生前贈与だけで可能になる節税には限界があるのです。

しっかりとした対策を望むなら、賃貸物件をはじめとする不動産の活用を積極的に検討すべきでしょう。
その理由は、現金や預貯金に比べて不動産は、相続税の評価額が低くなるからなのです。
例えば、建物が建てられる地域の土地に当てはめられる「路線価方式」では、時価の80%程度が評価額。相続の課税対象を2割圧縮できるのです。その他、特例なども上手に活用すれば、税制面での優遇はより大きなものになります。

相続税を抑える方法

①相続する財産自体を圧縮する ②相続税の評価額を低くする

所有地にマンションを建て賃貸経営すれば、 貸家建付地の評価となり税制面で有利。

所有する土地にマンションやアパートなど賃貸住宅を建設して、経営すれば節税になるとは、よく耳にする話です。けれども、ただ単純にマンションやアパートを建てたからといって、そうそう上手くいくものではありません。
あくまでも、周辺の市場や賃貸ニーズを調査したうえで、所有する土地が賃貸事業に適していると判断できて、しかも資金調達と家賃収入との収支計画が成り立つ上で、という前提があってのことなのです。
たとえ賃貸不動産所有による相続対策は上手くいっても、その後のマンション経営やアパート経営での収支が破綻するのでは、元も子もなくなってしまいます。
では、なぜ賃貸住宅経営が相続に有利なのかを列挙していきましょう。

①建築した建物の相続税評価額は、通常は建築費の60%程度です。それを賃貸すれば、さらに借家権割合30%を控除して評価されます。

所有地に自宅を建てたり、貸駐車場として利用している場合は、「自用地」となり相続税評価額は更地の評価となりますが、賃貸住宅を建築した場合の評価は、「貸家建付地」の評価となります。借地権割合が60%のところでは、更地評価から18%(60%×30%)が引かれ、82%の評価として計算されます。

土地の評価額(更地)×
(1 – 0.6(借地権割合)×0.3(借家権割合)(×賃貸割合))= 82%の評価

土地の評価額計算式
※借地権割合は地域により異なります(30%~90%)
※借家権割合は全国一律30%
※賃貸割合とは、全部屋数に対して賃貸している部屋の割合のこと。10室中5室が空室なら50%となる。

借地権割合 60%の場合

更地評価-18%(60%×30%)=82%の評価

※借家権割合は全国一律30%

②マンションやアパート建設する際の資金を借り入れするとすれば、その借入金は負債として引くことができます。

所有地に賃貸物件を建設し、経営すれば、上記のように貸家建付地として評価が下がり、お金が建物に組み換えされることで財産額も圧縮され、相続税を軽減することができるのです。

条件を満たせば大幅に相続税の評価額が下がる小規模宅地等の特例

土地の相続に当たって、小規模宅地等の評価減の特例が受けられれば、相続税を大幅に軽減できます。
評価減の対象となるのは居住用宅地等のほかに、特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等があります。適用できる面積と減額割合は以下の表の通りです。

小規模宅地等の特例

2015年からはAとBはそれぞれ上限まで併用でき、合計730㎡まで適用可能
(Cを含めて併用する場合は、いままでどおり面積の調整が必要)

※注 被相続人と生計を一にする親族が居住、事業または貸付事業を行っている土地で、被相続人から無償で借りるなどしていた土地を相続するときも、一定の条件に合えば、この特例が適用される。

管理・運営のための法人を設立が、節税や納税資金対策になります。

管理・運営のための法人を設立

相続税の軽減が目的だとしても、事業として立ち上げるからには適正な収益が上げられる事業にしなければ、資産を守ることはできません。そこで検討したいのがマンションやアパートなどの賃貸住宅を管理・運営するための法人の設立です。

賃貸マンションを建設し、入居者がついて順調に稼動し、家賃が入ってくるようになると、今度は所得税がかかるようになります。節税対策として財産評価を減らしたまでは良いものの、現金収入として家賃が入ってくるようになると、今度は財産が増えることにもなってしまうのです。現金が増えるということは、所得税が発生し、相続税の対象となる金額も増えるということでもあります。これを防ぐために効果的なのが、建築した賃貸マンションを管理する法人の設立なのです。

不動産管理会社は、所得税対策においては、適正管理料を法人に支払い、家族役員に給与を支払うことにより「収入の分散」を図ることができます。相続税対策においては、高収益な不動産を不動産管理会社に譲渡するなどの手法により「資産の分散」を図ることができます。 これらの結果、相続人へ毎年金融資産が蓄積され、相続税の「納税資産の準備」にも役立ちます。

オーナーにとってサブリースは「良いこと尽くし」に受け取れますが、本当にトラブルもなく「良いこと尽くし」なのでしょうか。

信和建設|よくあるご質問イメージ

広告などでよく「○年の一括借上げ」「空室が出ても家賃補償」「入居者の募集も、管理も、メンテナンスもすべて託せる」というような謳い文句で各社がアピールしているのがサブリースです。 額面どおりなら、オーナーにとってみれば「収益は安定して手にできるし、金融機関への返済も確実に計画的にできて、面倒な管理・運営業務も不要」と、まさに「良いこと尽くし」ですが、実態は必ずしもそうではない場合もあります。
通常、新築から10年間は相場よりやや高めに家賃設定しても、比較的容易に入居者が獲得できます。 また、メンテナンスにも手間はかかりません。
しかし、このいちばん「収益性の高い」期間をサブリースに託してしまえば、本来なら期待できる収益が入らなくなります。 新築から10年間のサブリース契約を結んでしまうのは「晴れの日の傘」と言われ、不要なのではないかという提言があるのは、こうした理由からです。
また、借上げの賃料は20~30年の契約であっても2年ごとに見直しされるのが普通です。 建設会社やその関連会社が借り上げる場合、悪質なケースでは、建築の受注を取りたいために最初の2年間の家賃を不当に高く設定しておいて、家賃見直し時に3年目以降を大幅に下げ、オーナーの収益を下げてしまうような場合もあるようです。 その他にも留意しておくべき点を列挙しておきます。

●新築で設定される入居可能日から30〜90日間は免責期間となっていることが多く、
 その場合、竣工と同時に入居者が入ったとしても、その分の家賃は管理会社の収入になります。

●原状回復や、室内外のリフォーム・補修工事などの費用は、たとえ借上げであってもオーナーの負担になります。
 さらに、それらの工事を、借上げ会社もしくは関連会社に発注しなければならない契約の場合は、
 費用が割高になるケースもあります。

●契約している会社に不満があっても、オーナーからの解約は簡単にはできません。
 反対に、借上げ会社の方から一方的に解約することができます。

●借上げ会社がもしも倒産したら、その時点で家賃保証も終了となります。

いろいろなメリットもあるサブリースですが、オーナーにとってのプラス/マイナスを細かな点に至るまでよく検討して、判断されることが大切です。

賃貸住宅市場は、長期的な視点では「楽観はできない状況」と伝えられていますが、活路を拓く方法はあるのでしょうか。

人口動態調査では、10年後は47都道府県すべてで人口は減少するとの予測が出ています。 単純に考えて人口が減少すれば、住宅の需要も減少していくと想定できるので、この意味では、賃貸住宅市場が「楽観できない状況」であるのは確かでしょう。 「投資は考えもの」との指摘も、ここから引き出されるのですが、そう結論付けるのは早計です。

人口減少で「モノが売れない時代」でも大ヒットとなる商品はあるわけで、賃貸住宅においても、それが当てはまる可能性はいくつも見出せるのです。 人口は減少傾向でも、首都圏の世帯数は2025年までは増えつづけ、その後もしばらくは高水準を維持するという予測があります。 人口が減り始めている近畿圏でも、2020年頃までは横ばいで推移し、その後はわずかに減少し始めると見られています。
この先20年というスタンスで見れば、まだまだ賃貸住宅の需要はつづくと想定できるのです。とは言っても、市場としてのパイは限られてくるので、競争は厳しくなるでしょう。

信和建設|よくあるご質問イメージ

活路を拓き、勝ち抜いてゆくには、地域マーケットを踏まえること、入居者ターゲットを設定すること、それらに沿ったプランを実現していくことが重要となってくるのです。 2014年では1996年の6%に比べて、「賃貸住宅でも良い」という人が2倍以上の13%になっているというデータもあります。 また、中長期的な世帯動向では、ファミリー層が減少し、単身層の増加が見込まれます。
ただし、単身層と言っても、若年の学生層は減少傾向にあり、需要のメインとなるのは年配の単身層といわれております。

この層が望む住まいの質をどのようにプランとして実現するのかが、比較的大きなパイを獲得していくためには重要となります。 世帯数が減少すると見込まれるファミリー層ですが、賃貸住宅を求める層の中では、まだまだ大きな割合を占めるものと予想されます。 この中でも特に狙うべきは、積極的な賃貸派ともいうべきファミリーでしょう。彼らは住み心地の良さを重視する傾向があり、遮音性・断熱性・収納量など、住宅の基本性能の充実がますます重要視されることにも留意すべきです。
いずれにしてもターゲットに即したニーズの実現は欠かせないものであり、激化していく競争に勝ち抜くためのポイントになります。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

土地活用事例

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