土地活用、マンション経営なら、信和建設にお任せください

土地をお持ちの方

無料で最適な活用プランをご提案!

お電話でのお問い合わせ(受付時間 9:00〜 18:00)
フリーダイヤル0120-567-169

土地を活用する

土地活用とは

土地活用の意義・必要性

大切な資産である土地。けれど、ただ所有しているだけでは、土地は何も生み出してはくれません。そればかりか、対策を講じていないと各種の税金をはじめ、維持費・管理費などがかさみ、財産になるどころか、かえって大きな負債ともなりかねないのです。土地活用とは、土地という資産が本来秘めているポテンシャルを最大限引き出して、このマイナスの連鎖を断とうというもの。その基本は、土地オーナーの方の目的やご要望、そして、地域の特性や街のニーズに即した事業を行い、土地オーナーの方々の資産の維持・形成はもちろんのこと、地域の発展にも積極的に役立ててゆこうというものです。

土地を活用する

土地活用のメリット

土地活用のメリット

たとえば、土地活用によって賃貸住宅事業や、商業施設事業、医療・介護事業などを始めたとしましょう。そうすることでオーナーの方には、まず、その事業から上がる収益がもたらされます。また、これら事業を経営することで、土地に課される固定資産税、相続税、所得税などについても、さまざまな節税効果が期待できます。
さらに、土地活用による事業が継続的に展開されることで、その地域に居住や就労で人口が増加するなど、近隣地域も含めた活性化にも一役買っていけます。その結果、所有している土地の資産価値の上昇も牽引することができます。

土地活用のリスク

土地活用のリスク

前述のように、土地活用は、様々なメリットがあります。しかし、その一方で、土地を活用するにあたって、綿密な市場調査とそれに基づくしっかりとした事業計画もなく賃貸物件を建設してしまうと、空室のリスクや経営不安に付きまとわれるリスクがあります。
大切な土地や資産を守り、子や孫に継承させていくためにも、また、地域活性化のためにも、市場ニーズや将来を総合的に考慮して、所有地の魅力と価値を目覚めさせ、有効に運用していく土地活用が必要です。

土地活用の基本的な考え方

土地オーナーの方々の置かれた状況や、活用する土地の条件によって、企画や対応はそれぞれ異なってきます。また、行く先には往々にして予期せぬトラブルや、落とし穴が待ち構えているのが土地活用でもあります。であるからこそ、どのような状況・条件にあっても、土地活用にあたっては、これだけは踏まえておいていただきたいという考慮のポイントも必ずあるのです。以下、それを列記してゆきます。

資産構成を踏まえた活用を

土地だけでなく、預貯金や有価証券などがある場合は、すべての資産の運用バランスを考慮する必要があります。相続対策をより有効なものにしていくためにも、不動産や預貯金、有価証券などを、税制特例などを利用して効果的に組み換え・分散する必要が出てくる場合などもあるからです。

資産構成を踏まえた活用を

次世代のことも考えた活用を

所有地に建物を建てて土地活用をする場合、そのライフサイクルは30年以上に及ぶこととなります。つまりは、子や孫に引き継いでいく事業にもなるのが土地活用です。だからこそ大切なのが、次世代に通用していけるような優良な事業であること。そのためには、長期的な視野と展望を持って土地活用に当たらなければなりません。もちろん、相続時に遺産分割や納税が円滑にできるように、あらかじめ対策を立てておくことも不可欠です。

次世代のことも考えた活用を

綿密な調査と企画に基づいた活用を

少子化の時代を迎えています。ただ単に賃貸マンションを建設したからといって、容易に埋まるということは、今後ますます少なくなっていくことでしょう。このような時代や状況下で、入居者やテナントに求められるものにするには、①綿密な市場調査と②それに基づくしっかりとした事業設計が不可欠です。また、弊社が推奨しているルネスマンションなどのような、特色のある商品(居室)で差別化を図ることも重要です。大切な土地から収益を上げ、また、子や孫に継承していくためにも、活用には企画力・商品力が求められます。

綿密な調査と企画に基づいた活用を

安心・信頼できるパートナー選び

ざっと指折り数えただけでも、土地活用には法務、税務、マーケティング、プランニング、事業収支計画、権利調整といったさまざまな専門知識が必要になります。また、事業を立ち上げれば、管理や運営の業務も発生します。これらをオーナーの方々がご自身で対応するのは至難の技でしょう。だからこそ必要となるのが、土地活用の企画から、事業立ち上げ後の経営までをトータルで相談・委任できるパートナーです。土地活用の明暗を分けるのは、このパートナー選定にかかっているといっても過言ではないでしょう。

安心・信頼できるパートナー選び

土地活用をご検討の方
こんな事でお困りではないですか?

  • 1土地や家屋の相続税や固定資産税等について悩みがある。
  • 2今持っている土地の収益性を高めたい。
  • 3資産を見直して不動産への組み替えを検討したい。
  • 4所有している土地の売却・買い替えを検討したい。
相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。

人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。

ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療=相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。

●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例(最大80%評価減)が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。

この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。

オーナーにとってサブリースは「良いこと尽くし」に受け取れますが、本当にトラブルもなく「良いこと尽くし」なのでしょうか。

信和建設|よくあるご質問イメージ

広告などでよく「○年の一括借上げ」「空室が出ても家賃補償」「入居者の募集も、管理も、メンテナンスもすべて託せる」というような謳い文句で各社がアピールしているのがサブリースです。 額面どおりなら、オーナーにとってみれば「収益は安定して手にできるし、金融機関への返済も確実に計画的にできて、面倒な管理・運営業務も不要」と、まさに「良いこと尽くし」ですが、実態は必ずしもそうではない場合もあります。 通常、新築から10年間は相場よりやや高めに家賃設定しても、比較的容易に入居者が獲得できます。 また、メンテナンスにも手間はかかりません。
しかし、このいちばん「収益性の高い」期間をサブリースに託してしまえば、本来なら期待できる収益が入らなくなります。 新築から10年間のサブリース契約を結んでしまうのは「晴れの日の傘」と言われ、不要なのではないかという提言があるのは、こうした理由からです。 また、借上げの賃料は20~30年の契約であっても2年ごとに見直しされるのが普通です。 建設会社やその関連会社が借り上げる場合、悪質なケースでは、建築の受注を取りたいために最初の2年間の家賃を不当に高く設定しておいて、家賃見直し時に3年目以降を大幅に下げ、オーナーの収益を下げてしまうような場合もあるようです。 その他にも留意しておくべき点を列挙しておきます。

●新築で設定される入居可能日から30〜90日間は免責期間となっていることが多く、
 その場合、竣工と同時に入居者が入ったとしても、その分の家賃は管理会社の収入になります。

●原状回復や、室内外のリフォーム・補修工事などの費用は、たとえ借上げであってもオーナーの負担になります。
 さらに、それらの工事を、借上げ会社もしくは関連会社に発注しなければならない契約の場合は、
 費用が割高になるケースもあります。

●契約している会社に不満があっても、オーナーからの解約は簡単にはできません。
 反対に、借上げ会社の方から一方的に解約することができます。

●借上げ会社がもしも倒産したら、その時点で家賃保証も終了となります。

いろいろなメリットもあるサブリースですが、オーナーにとってのプラス/マイナスを細かな点に至るまでよく検討して、判断されることが大切です。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。 遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

arrow

あなたにぴったりの土地活用、投資プランを無料でご提案します。

土地をお持ちの方へ

弊社の専門スタッフが
あなたの土地にぴったりの
ご提案をします

無料提案を依頼する

資料請求

お困りごとやご要望など
お気軽にお問い合わせください

無料資料を請求する

お問い合わせ

0120-567-169(受付時間 9:00〜 18:00)

フリーダイヤルフォームでのお問い合わせ