信和グループ

土地活用とは

土地活用の意義・必要性

土地活用の意義とは、地域の特性に即した事業を行い、地域の発展に貢献していくもの

大切な資産である土地。けれど、遊休地のようにただ所有しているだけでは、土地は何も生み出してはくれません。そればかりか、相続や税金対策を講じていないと各種の税金をはじめ、維持費・管理費などがかさみ、財産になるどころか、かえって大きな負債ともなりかねないのです。
土地活用とは、土地という資産が本来秘めているポテンシャルを最大限引き出して、このマイナスの連鎖を断とうというもの。
土地活用の基本は、土地オーナーの方の目的やご要望、そして、地域の特性や街のニーズに即した事業を行い、土地オーナーの方々の資産の維持・形成はもちろんのこと、地域の発展にも積極的に役立てようというものです。

相続税固定資産税遺産分割

土地活用のメリット

たとえば、土地活用によって賃貸マンション事業や、アパート経営、駐車場経営、商業施設事業、医療・介護事業などを始めたとしましょう。そうすることでオーナーの方には、まず、その事業から上がる収益(家賃収入など)がもたらされます。また、これら収益事業を経営することで、土地に課される固定資産税、相続税、所得税などについても、さまざまな節税効果が期待できます。
さらに、土地活用による賃貸マンション事業、商業施設事業、医療・介護事業が継続的に展開されることで、その地域に居住や就労で人口が増加するなど、近隣地域も含めた活性化にも一役買っていけます。その結果、所有している土地の資産価値の上昇も牽引することができます。

土地活用のメリット

土地活用のリスク

前述のように、土地活用は、様々なメリットがあります。しかし、その一方で、土地を活用するにあたって、綿密な市場調査とそれに基づくしっかりとした事業計画もなく賃貸物件を建設してしまうと、住民トラブル・空室のリスクや維持費・管理費による経営不安に付きまとわれるリスクがあります。
大切な土地や資産を守り、子や孫に継承させていくためにも、また、地域活性化のためにも、市場ニーズや将来を総合的に考慮して、所有地の魅力と価値を目覚めさせ、有効に運用していく長期安定経営の土地活用が必要です。
資産形成として家主業やオーナー業を行っている場合は、専門的に解決していくことも困難なケースが多くありますので、資産管理から物件管理まで万全のサポートを行えるパートナーを探すのも有効な手段です。

市場調査・活用計画・収支計画

土地活用の基本的な考え方

予期せぬトラブルや、落とし穴が待ち構えているのが土地活用でもあります

土地オーナーの方々の置かれた状況や、活用する土地の条件によって、企画や対応はそれぞれ異なります。だからこそ、どのような状況・条件にあっても、土地活用にあたっては、これだけは踏まえておいていただきたいという考慮のポイントも必ずあるのです。以下、それを列記します。

不動産・預貯金などの資産構成を踏まえた土地活用を

土地だけでなく、預貯金や有価証券などの資産がある場合は、すべての資産の運用バランスを考慮する必要があります。
相続税対策をより有効なものにしていくためにも、マンションなどの不動産や預貯金、有価証券などを、税制特例などを利用して効果的に組み換え・分散する必要が出てくる場合などもあるからです。

不動産・預貯金などの資産構成を踏まえた土地活用

次世代のことも考えた土地活用を

所有地に建物を建てて土地活用をする場合、そのライフサイクルは30年以上に及ぶこととなります。つまりは、子や孫に引き継いでいく事業にもなるのが土地活用です。だからこそ大切なのが、次世代に通用していけるような優良な事業であること。そのためには、長期的な視野と展望を持って土地活用に当たらなければなりません。
もちろん、相続時に遺産分割や納税が円滑にできるように、あらかじめ対策を立てておくことも不可欠です。
家主業は事業承継していくことも必要ですので、設計時に100年住宅といわれるルネス工法のような長期的に維持できる工法も選択肢にいれておくべきです。

次世代のことも考えた土地活用

綿密な調査と企画に基づいた土地活用を

少子化の時代を迎えています。ただ単に賃貸マンションや賃貸アパートを建設したからといって、空室がなく容易に埋まるということは、今後ますます少なくなっていくことでしょう。
このような時代や状況下で、入居者やテナントに求められるものにするには、①綿密な市場調査と②それに基づくしっかりとした事業設計が不可欠です。
また、弊社が推奨しているルネスマンションなどで床下の床下の大収納力、遮音力など特色のある商品(居室)で差別化を図ることも重要です。大切な土地から収益(家賃収入)を上げ、また、子や孫に継承していくためにも、失敗のない有効な土地活用には企画力・商品力が求められます。

綿密な調査と企画に基づいた土地活用

安心・信頼できるパートナー選び

ざっと指折り数えただけでも、土地活用には法務、税務、マーケティング、プランニング、事業収支計画、権利調整といったさまざまな建設以外の専門知識が必要になります。
また、事業を立ち上げれば、物件の管理や運営の業務も発生します。これらを家主・オーナーの方々がご自身で対応するのは至難の技でしょう。
だからこそ必要となるのが、土地活用の企画から、事業立ち上げ後の経営までをトータルでサポート・相談・委任できるパートナーです。マンション経営などの土地活用の明暗を分けるのは、このパートナー選定にかかっているといっても過言ではないでしょう。

トータルでサポート・相談・委任できるパートナー

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

賃貸住宅市場は、長期的な視点では「楽観はできない状況」と伝えられていますが、活路を拓く方法はあるのでしょうか。

人口動態調査では、10年後は47都道府県すべてで人口は減少するとの予測が出ています。 単純に考えて人口が減少すれば、住宅の需要も減少していくと想定できるので、この意味では、賃貸住宅市場が「楽観できない状況」であるのは確かでしょう。 「投資は考えもの」との指摘も、ここから引き出されるのですが、そう結論付けるのは早計です。

人口減少で「モノが売れない時代」でも大ヒットとなる商品はあるわけで、賃貸住宅においても、それが当てはまる可能性はいくつも見出せるのです。 人口は減少傾向でも、首都圏の世帯数は2025年までは増えつづけ、その後もしばらくは高水準を維持するという予測があります。 人口が減り始めている近畿圏でも、2020年頃までは横ばいで推移し、その後はわずかに減少し始めると見られています。
この先20年というスタンスで見れば、まだまだ賃貸住宅の需要はつづくと想定できるのです。とは言っても、市場としてのパイは限られてくるので、競争は厳しくなるでしょう。

信和建設|よくあるご質問イメージ

活路を拓き、勝ち抜いてゆくには、地域マーケットを踏まえること、入居者ターゲットを設定すること、それらに沿ったプランを実現していくことが重要となってくるのです。 2014年では1996年の6%に比べて、「賃貸住宅でも良い」という人が2倍以上の13%になっているというデータもあります。 また、中長期的な世帯動向では、ファミリー層が減少し、単身層の増加が見込まれます。
ただし、単身層と言っても、若年の学生層は減少傾向にあり、需要のメインとなるのは年配の単身層といわれております。

この層が望む住まいの質をどのようにプランとして実現するのかが、比較的大きなパイを獲得していくためには重要となります。 世帯数が減少すると見込まれるファミリー層ですが、賃貸住宅を求める層の中では、まだまだ大きな割合を占めるものと予想されます。 この中でも特に狙うべきは、積極的な賃貸派ともいうべきファミリーでしょう。彼らは住み心地の良さを重視する傾向があり、遮音性・断熱性・収納量など、住宅の基本性能の充実がますます重要視されることにも留意すべきです。
いずれにしてもターゲットに即したニーズの実現は欠かせないものであり、激化していく競争に勝ち抜くためのポイントになります。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。
遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

土地活用事例

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