信和グループ

土地活用とは(土地を貸したい)

土地を貸して地代を収入として得る

所有する土地の条件や特性、地域の将来などを見越した上での活用企画・建物企画が必要

土地を貸すという活用方法は、土地活用としては最も基本的な方法です。土地オーナーは地代を収入として得ることができます。借り手は、賃貸契約によって、借りた土地をそのままの状態で、資材置き場や駐車場などとして使用することもあれば、事務所や商業ビル、アパート、マンションなど建物や構造物を建築して活用する場合もあります。大別して駐車場や資材置き場など「短期で貸す」方法と、定期借地権方式などによって「長期で貸す」という2つの方法があります。どちらもともにメリットとデメリットがありますので、よく吟味して選ぶことが大切です。

土地を貸すという活用方法

短期で貸す

メリット

  • 短期で土地が返還されるので、安心感があります。

  • 何かの理由で現金が必要になった場合も、土地を売却しやすくなります。

デメリット

  • その土地本来のポテンシャルを活かした土地活用になりにくく、収益の最大化や相続税対策などの税金の軽減などについてのメリットが少なくなりがちです。

駐車場として貸す

特定の利用者向けの月極か不特定多数の時間貸しか、自らが積極的に経営に関与するか、専門事業者に多くを委ねるかなど、様々な経営形態が考えられます。駐車場経営は初期の資金調達も低く、土地を一時的に活用する方法としては一番簡単な土地活用といえます。また、狭小地で賃貸マンションが建設できない広さでも可能です。ただし、駐車場の整備や借主とのトラブル対応なども発生しますので、注意が必要です。

駐車場として貸す

長期で貸す

メリット

  • 資金の用意が不要です。

  • 借り手の長期固定化により長期安定経営ができます。

デメリット

  • 一般に、地代の収入は自ら建物を建設して受け取る賃料に比べて低くなります。

  • 何らかの事情で現金が必要になっても、契約期間内であれば賃貸契約の解約が難しくなり、対処できない可能性があります。

  • 年月の経過とともに借地割合が低下し、期間満了時には借地権はゼロとなり、相続税対策の効果がなくなります。

定期借地権契約について

定期借地権契約には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3種があります。土地活用の用途や、希望する賃貸期間、契約終了後の建物の扱いなどによって選択することができます。

定期借地権契約について

オーナーにとってサブリースは「良いこと尽くし」に受け取れますが、本当にトラブルもなく「良いこと尽くし」なのでしょうか。

信和建設|よくあるご質問イメージ

広告などでよく「○年の一括借上げ」「空室が出ても家賃補償」「入居者の募集も、管理も、メンテナンスもすべて託せる」というような謳い文句で各社がアピールしているのがサブリースです。 額面どおりなら、オーナーにとってみれば「収益は安定して手にできるし、金融機関への返済も確実に計画的にできて、面倒な管理・運営業務も不要」と、まさに「良いこと尽くし」ですが、実態は必ずしもそうではない場合もあります。
通常、新築から10年間は相場よりやや高めに家賃設定しても、比較的容易に入居者が獲得できます。 また、メンテナンスにも手間はかかりません。
しかし、このいちばん「収益性の高い」期間をサブリースに託してしまえば、本来なら期待できる収益が入らなくなります。 新築から10年間のサブリース契約を結んでしまうのは「晴れの日の傘」と言われ、不要なのではないかという提言があるのは、こうした理由からです。
また、借上げの賃料は20~30年の契約であっても2年ごとに見直しされるのが普通です。 建設会社やその関連会社が借り上げる場合、悪質なケースでは、建築の受注を取りたいために最初の2年間の家賃を不当に高く設定しておいて、家賃見直し時に3年目以降を大幅に下げ、オーナーの収益を下げてしまうような場合もあるようです。 その他にも留意しておくべき点を列挙しておきます。

●新築で設定される入居可能日から30〜90日間は免責期間となっていることが多く、
 その場合、竣工と同時に入居者が入ったとしても、その分の家賃は管理会社の収入になります。

●原状回復や、室内外のリフォーム・補修工事などの費用は、たとえ借上げであってもオーナーの負担になります。
 さらに、それらの工事を、借上げ会社もしくは関連会社に発注しなければならない契約の場合は、
 費用が割高になるケースもあります。

●契約している会社に不満があっても、オーナーからの解約は簡単にはできません。
 反対に、借上げ会社の方から一方的に解約することができます。

●借上げ会社がもしも倒産したら、その時点で家賃保証も終了となります。

いろいろなメリットもあるサブリースですが、オーナーにとってのプラス/マイナスを細かな点に至るまでよく検討して、判断されることが大切です。

賃貸住宅市場は、長期的な視点では「楽観はできない状況」と伝えられていますが、活路を拓く方法はあるのでしょうか。

人口動態調査では、10年後は47都道府県すべてで人口は減少するとの予測が出ています。 単純に考えて人口が減少すれば、住宅の需要も減少していくと想定できるので、この意味では、賃貸住宅市場が「楽観できない状況」であるのは確かでしょう。 「投資は考えもの」との指摘も、ここから引き出されるのですが、そう結論付けるのは早計です。

人口減少で「モノが売れない時代」でも大ヒットとなる商品はあるわけで、賃貸住宅においても、それが当てはまる可能性はいくつも見出せるのです。 人口は減少傾向でも、首都圏の世帯数は2025年までは増えつづけ、その後もしばらくは高水準を維持するという予測があります。 人口が減り始めている近畿圏でも、2020年頃までは横ばいで推移し、その後はわずかに減少し始めると見られています。
この先20年というスタンスで見れば、まだまだ賃貸住宅の需要はつづくと想定できるのです。とは言っても、市場としてのパイは限られてくるので、競争は厳しくなるでしょう。

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活路を拓き、勝ち抜いてゆくには、地域マーケットを踏まえること、入居者ターゲットを設定すること、それらに沿ったプランを実現していくことが重要となってくるのです。 2014年では1996年の6%に比べて、「賃貸住宅でも良い」という人が2倍以上の13%になっているというデータもあります。 また、中長期的な世帯動向では、ファミリー層が減少し、単身層の増加が見込まれます。
ただし、単身層と言っても、若年の学生層は減少傾向にあり、需要のメインとなるのは年配の単身層といわれております。

この層が望む住まいの質をどのようにプランとして実現するのかが、比較的大きなパイを獲得していくためには重要となります。 世帯数が減少すると見込まれるファミリー層ですが、賃貸住宅を求める層の中では、まだまだ大きな割合を占めるものと予想されます。 この中でも特に狙うべきは、積極的な賃貸派ともいうべきファミリーでしょう。彼らは住み心地の良さを重視する傾向があり、遮音性・断熱性・収納量など、住宅の基本性能の充実がますます重要視されることにも留意すべきです。
いずれにしてもターゲットに即したニーズの実現は欠かせないものであり、激化していく競争に勝ち抜くためのポイントになります。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

土地活用事例

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