建物をリニューアルしたい

オーナーが所有する既存の建築物に、改造や改築などの手を加えて、新たな価値や用途を付加してゆくのが建物活用です。

建物として古びていたり、魅力や利便性が乏しくなっていたために収益性が劣化していた既存物件を、リニューアルによって質的にもリカバーすることで、より良好な収益を生み出せる物件に転換させてゆこうという取り組みです。

1リフォームする

リフォームする

古くなった既存物件を、新築の状態に復旧させるのがリフォームです。外装の塗り直しや、設備類の変更、壁紙の張り替えなどにより、新築時と変わらぬ状態を修復することで、資産価値と収益性を維持させてゆきます。

2リノベーションする

リノベーションする

既存の建物に大規模な工事を加えることによって、建物自体の性能を刷新できるのがリノベーションです。経年変化によって時代に合わなくなってしまったり、劣化した性能や設備などを新築時以上に向上させ、また、部屋割りや間取りなども変えることができます。資産としての価値を維持・向上させ、運用性も高められる方法です。

3用途を変更（コンバージョン）する

用途を変更（コンバージョン）する

リノベーションによって行う刷新・向上をさらに進めて、たとえば、オフィスビルだった旧物件を、ホテルやマンションなどに用途変更するコンバージョンも可能です。停滞していた資産としての運用性や価値を活性化させることが可能になり、収益性の向上も望めます。取り組みの前提として、綿密な市場調査が不可欠ですし、コンバージョン後の運営対策の確立も前もって必要です。

4建て替える

建て替える

所有している建物を取り壊して、新たに資産運用の建物を建設して、以前にも増した運用益を実現する活用法です。将来にわたって長く安定して収益を上げつづけられる物件にするには、市場調査と企画の練上げは重要です。

お客様の声

土地活用をご検討の方
こんな事でお困りではないですか？

1土地や家屋の相続税や固定資産税等について悩みがある。
2今持っている土地の収益性を高めたい。
3資産を見直して不動産への組み替えを検討したい。
4所有している土地の売却・買い替えを検討したい。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の３つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

「納税資金対策」も欠かせない課題です。特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人（2014年）に対して、相続税の年間申告件数は52,572件（2012年）。比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

賃貸住宅市場は、長期的な視点では「楽観はできない状況」と伝えられていますが、活路を拓く方法はあるのでしょうか。

人口動態調査では、10年後は47都道府県すべてで人口は減少するとの予測が出ています。単純に考えて人口が減少すれば、住宅の需要も減少していくと想定できるので、この意味では、賃貸住宅市場が「楽観できない状況」であるのは確かでしょう。「投資は考えもの」との指摘も、ここから引き出されるのですが、そう結論付けるのは早計です。

人口減少で「モノが売れない時代」でも大ヒットとなる商品はあるわけで、賃貸住宅においても、それが当てはまる可能性はいくつも見出せるのです。人口は減少傾向でも、首都圏の世帯数は2025年までは増えつづけ、その後もしばらくは高水準を維持するという予測があります。人口が減り始めている近畿圏でも、2020年頃までは横ばいで推移し、その後はわずかに減少し始めると見られています。この先20年というスタンスで見れば、まだまだ賃貸住宅の需要はつづくと想定できるのです。とは言っても、市場としてのパイは限られてくるので、競争は厳しくなるでしょう。

活路を拓き、勝ち抜いてゆくには、地域マーケットを踏まえること、入居者ターゲットを設定すること、それらに沿ったプランを実現していくことが重要となってくるのです。 2014年では1996年の6％に比べて、「賃貸住宅でも良い」という人が２倍以上の13％になっているというデータもあります。また、中長期的な世帯動向では、ファミリー層が減少し、単身層の増加が見込まれます。ただし、単身層と言っても、若年の学生層は減少傾向にあり、需要のメインとなるのは年配の単身層といわれております。

この層が望む住まいの質をどのようにプランとして実現するのかが、比較的大きなパイを獲得していくためには重要となります。世帯数が減少すると見込まれるファミリー層ですが、賃貸住宅を求める層の中では、まだまだ大きな割合を占めるものと予想されます。この中でも特に狙うべきは、積極的な賃貸派ともいうべきファミリーでしょう。彼らは住み心地の良さを重視する傾向があり、遮音性・断熱性・収納量など、住宅の基本性能の充実がますます重要視されることにも留意すべきです。いずれにしてもターゲットに即したニーズの実現は欠かせないものであり、激化していく競争に勝ち抜くためのポイントになります。