建物をリニューアルしたい

オーナーが所有する既存の建築物に、改造や改築などの手を加えて、新たな価値や用途を付加してゆくのが建物活用です。

建物として古びていたり、魅力や利便性が乏しくなっていたために収益性が劣化していた既存物件を、リニューアルによって質的にもリカバーすることで、より良好な収益を生み出せる物件に転換させてゆこうという取り組みです。

1リフォームする

リフォームする

古くなった既存物件を、新築の状態に復旧させるのがリフォームです。外装の塗り直しや、設備類の変更、壁紙の張り替えなどにより、新築時と変わらぬ状態を修復することで、資産価値と収益性を維持させてゆきます。

2リノベーションする

リノベーションする

既存の建物に大規模な工事を加えることによって、建物自体の性能を刷新できるのがリノベーションです。経年変化によって時代に合わなくなってしまったり、劣化した性能や設備などを新築時以上に向上させ、また、部屋割りや間取りなども変えることができます。資産としての価値を維持・向上させ、運用性も高められる方法です。

3用途を変更（コンバージョン）する

用途を変更（コンバージョン）する

リノベーションによって行う刷新・向上をさらに進めて、たとえば、オフィスビルだった旧物件を、ホテルやマンションなどに用途変更するコンバージョンも可能です。停滞していた資産としての運用性や価値を活性化させることが可能になり、収益性の向上も望めます。取り組みの前提として、綿密な市場調査が不可欠ですし、コンバージョン後の運営対策の確立も前もって必要です。

4建て替える

建て替える

所有している建物を取り壊して、新たに資産運用の建物を建設して、以前にも増した運用益を実現する活用法です。将来にわたって長く安定して収益を上げつづけられる物件にするには、市場調査と企画の練上げは重要です。

お客様の声

土地活用をご検討の方
こんな事でお困りではないですか？

1土地や家屋の相続税や固定資産税等について悩みがある。
2今持っている土地の収益性を高めたい。
3資産を見直して不動産への組み替えを検討したい。
4所有している土地の売却・買い替えを検討したい。

オーナーにとってサブリースは「良いこと尽くし」に受け取れますが、本当にトラブルもなく「良いこと尽くし」なのでしょうか。

信和建設｜よくあるご質問イメージ

広告などでよく「○年の一括借上げ」「空室が出ても家賃補償」「入居者の募集も、管理も、メンテナンスもすべて託せる」というような謳い文句で各社がアピールしているのがサブリースです。額面どおりなら、オーナーにとってみれば「収益は安定して手にできるし、金融機関への返済も確実に計画的にできて、面倒な管理・運営業務も不要」と、まさに「良いこと尽くし」ですが、実態は必ずしもそうではない場合もあります。通常、新築から10年間は相場よりやや高めに家賃設定しても、比較的容易に入居者が獲得できます。また、メンテナンスにも手間はかかりません。
しかし、このいちばん「収益性の高い」期間をサブリースに託してしまえば、本来なら期待できる収益が入らなくなります。新築から10年間のサブリース契約を結んでしまうのは「晴れの日の傘」と言われ、不要なのではないかという提言があるのは、こうした理由からです。また、借上げの賃料は20～30年の契約であっても2年ごとに見直しされるのが普通です。建設会社やその関連会社が借り上げる場合、悪質なケースでは、建築の受注を取りたいために最初の2年間の家賃を不当に高く設定しておいて、家賃見直し時に3年目以降を大幅に下げ、オーナーの収益を下げてしまうような場合もあるようです。その他にも留意しておくべき点を列挙しておきます。

●新築で設定される入居可能日から30〜90日間は免責期間となっていることが多く、
　その場合、竣工と同時に入居者が入ったとしても、その分の家賃は管理会社の収入になります。
●原状回復や、室内外のリフォーム・補修工事などの費用は、たとえ借上げであってもオーナーの負担になります。
　さらに、それらの工事を、借上げ会社もしくは関連会社に発注しなければならない契約の場合は、
　費用が割高になるケースもあります。
●契約している会社に不満があっても、オーナーからの解約は簡単にはできません。
　反対に、借上げ会社の方から一方的に解約することができます。
●借上げ会社がもしも倒産したら、その時点で家賃保証も終了となります。

いろいろなメリットもあるサブリースですが、オーナーにとってのプラス／マイナスを細かな点に至るまでよく検討して、判断されることが大切です。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の３つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

「納税資金対策」も欠かせない課題です。特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人（2014年）に対して、相続税の年間申告件数は52,572件（2012年）。比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。