信和グループ

土地活用とは(建物をリニューアルしたい)

既存物件をリニューアルして収益物件に転換する

オーナーが所有する既存の建築物に、改造や改築などの手を加えて、新たな価値や用途を付加してゆくのが建物活用です。
アパートやマンションなどで建物として古びていたり、魅力や利便性が乏しくなっていたために収益性が劣化していた既存物件を、建物を売却するのではなく、リノベーションやリフォームなどのリニューアルによって質的にもリカバーすることで、入居率や家賃を高く設定し、より良好な収益を生み出せる物件に転換させてゆこうという取り組みです。また、周辺の地域ニーズを調査し、新たな魅力を見出し、従来の活用方法よりもガレージハウスや学生マンション、事務所としてなど新しい価値を生み出すコンバーションや建て替えといった選択も有効です。

1リフォームする

古くなった既存物件を、新築の状態に復旧させるのがリフォームです。外装の塗り直しや、設備類の変更、壁紙の張り替えなどにより、新築時と変わらぬ状態を修復することで、資産価値と収益性を維持させてゆきます。

コラントッテ本社ビル

2リノベーションする

既存の建物に大規模な工事を加えることによって、建物自体の性能を刷新できるのがリノベーションです。経年変化によって時代に合わなくなってしまったり、劣化した性能や設備などを新築時以上に向上させ、また、部屋割りや間取りなども変えることができます。資産としての価値を維持・向上させ、運用性も高められる方法です。

バイカーズツインハウス

3用途を変更(コンバージョン)する

リノベーションによって行う刷新・向上をさらに進めて、たとえば、オフィスビルだった旧物件を、ホテルやマンションなどに用途変更するコンバージョンも可能です。駅から遠く空室が目立つアパートをニーズに合わせてガレージハウスに建て替えるなど停滞していた資産としての運用性や価値を活性化させることが可能になり、収益性の向上も望めます。取り組みの前提として、綿密な市場調査が不可欠ですし、コンバージョン後の運営対策の確立も前もって必要です。

新栄プロパティ

4建て替える

所有している建物を取り壊して、新たに資産運用の建物を建設して、以前にも増した運用益を実現する活用法です。以前よりも高層の物件を建てて収入を上げたり、依然と環境が変わり企業や大学などの誘致があれば、学生マンションを建てるなど、将来にわたって長く安定して収益を上げつづけられる物件にするには、市場調査と企画の練上げは重要です。

建て替えるイメージ

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。
遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。

人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。

ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療=相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。

●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例(最大80%評価減)が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。

この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。

土地活用事例

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