土地活用とは(建物をリニューアルしたい)

既存物件をリニューアルして収益物件に転換する

オーナーが所有する既存の建築物に、改造や改築などの手を加えて、新たな価値や用途を付加してゆくのが建物活用です。
アパートやマンションなどで建物として古びていたり、魅力や利便性が乏しくなっていたために収益性が劣化していた既存物件を、建物を売却するのではなく、リノベーションやリフォームなどのリニューアルによって質的にもリカバーすることで、入居率や家賃を高く設定し、より良好な収益を生み出せる物件に転換させてゆこうという取り組みです。また、周辺の地域ニーズを調査し、新たな魅力を見出し、従来の活用方法よりもガレージハウスや学生マンション、事務所としてなど新しい価値を生み出すコンバーションや建て替えといった選択も有効です。

1リフォームする

古くなった既存物件を、新築の状態に復旧させるのがリフォームです。外装の塗り直しや、設備類の変更、壁紙の張り替えなどにより、新築時と変わらぬ状態を修復することで、資産価値と収益性を維持させてゆきます。

コラントッテ本社ビル

2リノベーションする

既存の建物に大規模な工事を加えることによって、建物自体の性能を刷新できるのがリノベーションです。経年変化によって時代に合わなくなってしまったり、劣化した性能や設備などを新築時以上に向上させ、また、部屋割りや間取りなども変えることができます。資産としての価値を維持・向上させ、運用性も高められる方法です。

バイカーズツインハウス

3用途を変更(コンバージョン)する

リノベーションによって行う刷新・向上をさらに進めて、たとえば、オフィスビルだった旧物件を、ホテルやマンションなどに用途変更するコンバージョンも可能です。駅から遠く空室が目立つアパートをニーズに合わせてガレージハウスに建て替えるなど停滞していた資産としての運用性や価値を活性化させることが可能になり、収益性の向上も望めます。取り組みの前提として、綿密な市場調査が不可欠ですし、コンバージョン後の運営対策の確立も前もって必要です。

新栄プロパティ

4建て替える

所有している建物を取り壊して、新たに資産運用の建物を建設して、以前にも増した運用益を実現する活用法です。以前よりも高層の物件を建てて収入を上げたり、依然と環境が変わり企業や大学などの誘致があれば、学生マンションを建てるなど、将来にわたって長く安定して収益を上げつづけられる物件にするには、市場調査と企画の練上げは重要です。

建て替えるイメージ

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。
遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

賃貸住宅市場は、長期的な視点では「楽観はできない状況」と伝えられていますが、活路を拓く方法はあるのでしょうか。

人口動態調査では、10年後は47都道府県すべてで人口は減少するとの予測が出ています。 単純に考えて人口が減少すれば、住宅の需要も減少していくと想定できるので、この意味では、賃貸住宅市場が「楽観できない状況」であるのは確かでしょう。 「投資は考えもの」との指摘も、ここから引き出されるのですが、そう結論付けるのは早計です。

人口減少で「モノが売れない時代」でも大ヒットとなる商品はあるわけで、賃貸住宅においても、それが当てはまる可能性はいくつも見出せるのです。 人口は減少傾向でも、首都圏の世帯数は2025年までは増えつづけ、その後もしばらくは高水準を維持するという予測があります。 人口が減り始めている近畿圏でも、2020年頃までは横ばいで推移し、その後はわずかに減少し始めると見られています。
この先20年というスタンスで見れば、まだまだ賃貸住宅の需要はつづくと想定できるのです。とは言っても、市場としてのパイは限られてくるので、競争は厳しくなるでしょう。

信和建設|よくあるご質問イメージ

活路を拓き、勝ち抜いてゆくには、地域マーケットを踏まえること、入居者ターゲットを設定すること、それらに沿ったプランを実現していくことが重要となってくるのです。 2014年では1996年の6%に比べて、「賃貸住宅でも良い」という人が2倍以上の13%になっているというデータもあります。 また、中長期的な世帯動向では、ファミリー層が減少し、単身層の増加が見込まれます。
ただし、単身層と言っても、若年の学生層は減少傾向にあり、需要のメインとなるのは年配の単身層といわれております。

この層が望む住まいの質をどのようにプランとして実現するのかが、比較的大きなパイを獲得していくためには重要となります。 世帯数が減少すると見込まれるファミリー層ですが、賃貸住宅を求める層の中では、まだまだ大きな割合を占めるものと予想されます。 この中でも特に狙うべきは、積極的な賃貸派ともいうべきファミリーでしょう。彼らは住み心地の良さを重視する傾向があり、遮音性・断熱性・収納量など、住宅の基本性能の充実がますます重要視されることにも留意すべきです。
いずれにしてもターゲットに即したニーズの実現は欠かせないものであり、激化していく競争に勝ち抜くためのポイントになります。

相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。

人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。

ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療=相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。

●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例(最大80%評価減)が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。

この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。

土地活用事例

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