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土地活用とは(相続対策 不動産対策が重要)

改正相続税法の施行による影響を知る

2015年1月より、改正相続税法が施行されました。

実家が所有している土地やビル、マンションやアパートなどの収益物件など、いざ相続となれば、相続税が発生し、家族に税負担が求められます。もしかすると、いま分かっている以外にも、隠れている不動産があるかもしれず、想定を超えた問題が発生しないとも限りません。相続税が発生してからでは手の打ちようがない場合もあります。ではどうすればよいでしょうか

ことに今回の改正では、すでに課税対象とされている方の相続税は増えるのが確実となっています。また、相続するものは自宅と預金だけなので、相続税はかからないだろうと油断をされていた方も、課税対象とされる場合も出てきます。それぞれの相続の状況に合わせ、家族をサポートできる対策を立ててゆくために、ぜひ、このホームページを参考になさってください。

相続のイメージ

今回の改正相続税法の施行で

①相続税の基礎控除が下げられました。

たとえば、1億円の相続財産を、配偶者と子供3人で相続すると仮定しましょう。これまでなら、5,000万円+法定相続人(4人)×1,000万円=9,000万円が基礎控除となり、残りの1,000万円が課税対象となっていました。

ところが今回の改正によって、3,000万円+法定相続人(4人)×600万円=5,400万円が基礎控除となり、4,600万円が課税対象とされることになったのです。この1億円のケースでは、従来に比べてなんと4倍以上もの課税対象が増加。相続はますます大変な事態となったのです。

1億円の相続財産の場合
3,000万円+法定相続人(4人)×600万円=5,400万円が基礎控除

4,600万円が課税対象

②最高税率が55%に引き上げられました。

これまでは50%だった相続税の最高税率も、今回の改定により55%に引き上げられました。さらに、6段階だった税率構造も8段階に。これによって法廷相続分に応ずる取得金額が2億円超~3億円以下の方と、6億円の場合、従来に比べて5%多い相続税の負担がのしかかることになりました。

相続税の最高税率

50% 55%

税率構造

6段階 8段階

現金贈与でも相続税の節税は可能ですが方法が限られます。大きい効果が見込めるのは不動産活用です。

相続税の節税イメージ

重くのしかかる相続税の負担を、わずかでも節減してゆく方策はないのでしょうか。相続税の節税で一般的に分かりやすいのが「現金贈与」です。これを活用し、贈与税のかからない範囲の110万円を相続人に毎年贈与してゆくとすれば、10年で1,100万円の贈与が可能です。
贈与税も相続税も支払う必要はなく、配偶者や子供に財産を渡すことはできます。(注:被相続人から相続または遺贈により財産を取得した方が、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により所得した財産は、相続財産に加算されて相続税が課税されます)
とは言っても、現状の相続税の対象者は、資産を現金でよりも不動産でお持ちの方が多く、不動産をどう扱ってゆくのかという節税対策が重要となっています。

賃貸マンション、賃貸アパート、駐車場、商業ビルなど不動産と言えば、千万単位、億単位の評価も珍しくはありません。また、前項で言及したように、税制面で各種の優遇処置があります。それだけに評価の仕方や、活用の仕方次第では、相続税の節税効果をより大きなものにできる可能性を持っているといえましょう。
言い換えれば、現金よりも不動産を活かして節税に取り組む方が、ケースに応じて各種の対策が取れるので、相続を乗り切り易いのは確かなのです。さらに、不動産の活用の仕方次第によっては、資産価値をより高め、子世代・孫世代へと事業継承してゆくことも可能となります。相続税の節税対策はこの意味でも、これからは賃貸物件などの不動産での対策を中心にするべきと言えるのです。

納税資金の捻出のためにも、早め早めの対策を講じることが重要です。

高額の相続税がかかる家庭では、納税資金をどうやって捻出するかが心配の大きなタネとなります。,br>そのための対策の大きな力となるのが、お手持ちの賃貸マンション、賃貸アパート、駐車場、商業ビルなどの不動産なのです。相続税法の改正に伴い、不動産に関連する特例なども改正されています。この特例などを活用しながら、納税資金の捻出のためにも早め早めに対策の構築に取りかかっておくことが大切です。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。
遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。

人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。

ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療=相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。

●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例(最大80%評価減)が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。

この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。

土地活用事例

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