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土地活用とは(資産を組み替えたい)

土地を原資に。3種類のソリューションとは

現在所有している土地を原資にして、資産の質的な転換を図ろうという土地の活用法です。これには、土地を売却して現金に換えるという方法(売却)を始め、別の土地に買い替える(買い換え)、また、土地の一部を建物や別の土地に換える「等価交換」といった方法があります。

現金に換える(売却)

新しく投資を行いたい場合や、事業承継や事業転換、相続などで、どうしても現金が必要な場合や、資産の管理を預貯金などへ移行させようという際に、検討のテーブルに載るのが所有する土地の売却です。
不動産を売却して現金化すれば、納税資金や生活費など、様々な用途に利用できます。
しかし、一方で、土地を活用して収益を得ることができなくなったり、売却することにより相続財産が増加する場合があったり、譲渡所得税がかかったりすることに注意する必要があります。
いずれにせよ、これまで守ってきた大切な資産を手放すことになるのですから、幅広い実績があり、地元の市場や価格動向にも詳しく、経験が豊富で、土地の売買に慣れている信頼できる安心なパートナーとなる会社を選ぶことが重要です。

現金に換える(売却)

別の土地に換える(買い換え)

急速な人口減少が進む中、今後は長期的に安定して収益がとれる土地とそうでない土地の二極化が進むと言われています。
従って、活用しにくい土地や収益性の低い物件は、税制特例を利用してニーズのある別の土地や物件に買い換えるなど、次代に優良な資産を残すための「資産の組み換え」も柔軟に考えることが必要なこともあります。
例えば、郊外にある広い土地を売却し、収益物件を建てたり購入したりすると、相続税評価額は同じでも、換金性や収益性を上げることも可能となります。いずれの場合も、双方の土地の価値・評価の正確な把握であり、経験が豊富で、土地の売買や活用に慣れている信頼できる安心な会社を選ぶことが重要です。信和建設であれば。自社で家主業も行っていることから、売買のアドバイザーになるだけでなく、信和建設自体が、物件の買主として収益物件を購入し運営していくこともできます。

別の土地に換える(買い換え)

土地の一部を建物に換える(等価交換)

土地オーナーが土地を提供し、デベロッパーや建設会社が建物を提供し、その提供した割合により、土地・建物を取得する方式が等価交換です。
土地オーナーが資金を出さなくても建築事業ができ、一定の条件を満たせば、土地譲渡にともなう税金を繰延べることができます。また、譲渡した土地の所有権が賃貸マンションなどの区分所有権に換わるので、遺産分割などの際、土地の共有状態や権利関係を整理するのにも有効です。
等価交換には自己資金や借入金なしで建築事業ができるというメリットがある反面、土地の一部を手放すことに抵抗を感じる方もいます。

土地の一部を建物に換える(等価交換)

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

賃貸住宅市場は、長期的な視点では「楽観はできない状況」と伝えられていますが、活路を拓く方法はあるのでしょうか。

人口動態調査では、10年後は47都道府県すべてで人口は減少するとの予測が出ています。 単純に考えて人口が減少すれば、住宅の需要も減少していくと想定できるので、この意味では、賃貸住宅市場が「楽観できない状況」であるのは確かでしょう。 「投資は考えもの」との指摘も、ここから引き出されるのですが、そう結論付けるのは早計です。

人口減少で「モノが売れない時代」でも大ヒットとなる商品はあるわけで、賃貸住宅においても、それが当てはまる可能性はいくつも見出せるのです。 人口は減少傾向でも、首都圏の世帯数は2025年までは増えつづけ、その後もしばらくは高水準を維持するという予測があります。 人口が減り始めている近畿圏でも、2020年頃までは横ばいで推移し、その後はわずかに減少し始めると見られています。
この先20年というスタンスで見れば、まだまだ賃貸住宅の需要はつづくと想定できるのです。とは言っても、市場としてのパイは限られてくるので、競争は厳しくなるでしょう。

信和建設|よくあるご質問イメージ

活路を拓き、勝ち抜いてゆくには、地域マーケットを踏まえること、入居者ターゲットを設定すること、それらに沿ったプランを実現していくことが重要となってくるのです。 2014年では1996年の6%に比べて、「賃貸住宅でも良い」という人が2倍以上の13%になっているというデータもあります。 また、中長期的な世帯動向では、ファミリー層が減少し、単身層の増加が見込まれます。
ただし、単身層と言っても、若年の学生層は減少傾向にあり、需要のメインとなるのは年配の単身層といわれております。

この層が望む住まいの質をどのようにプランとして実現するのかが、比較的大きなパイを獲得していくためには重要となります。 世帯数が減少すると見込まれるファミリー層ですが、賃貸住宅を求める層の中では、まだまだ大きな割合を占めるものと予想されます。 この中でも特に狙うべきは、積極的な賃貸派ともいうべきファミリーでしょう。彼らは住み心地の良さを重視する傾向があり、遮音性・断熱性・収納量など、住宅の基本性能の充実がますます重要視されることにも留意すべきです。
いずれにしてもターゲットに即したニーズの実現は欠かせないものであり、激化していく競争に勝ち抜くためのポイントになります。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。
遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

土地活用事例

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