土地活用とは(相続対策 不動産対策が重要)

改正相続税法の施行による影響を知る

2015年1月より、改正相続税法が施行されました。

実家が所有している土地やビル、マンションやアパートなどの収益物件など、いざ相続となれば、相続税が発生し、家族に税負担が求められます。もしかすると、いま分かっている以外にも、隠れている不動産があるかもしれず、想定を超えた問題が発生しないとも限りません。相続税が発生してからでは手の打ちようがない場合もあります。ではどうすればよいでしょうか。

ことに今回の改正では、すでに課税対象とされている方の相続税は増えるのが確実となっています。また、相続するものは自宅と預金だけなので、相続税はかからないだろうと油断をされていた方も、課税対象とされる場合も出てきます。それぞれの相続の状況に合わせ、家族をサポートできる対策を立てていくために、ぜひ、このホームページを参考になさってください。

相続のイメージ

今回の改正相続税法の施行で

①相続税の基礎控除が下げられました。

たとえば、1億円の相続財産を、配偶者と子供3人で相続すると仮定しましょう。これまでなら、5,000万円+法定相続人(4人)×1,000万円=9,000万円が基礎控除となり、残りの1,000万円が課税対象となっていました。

ところが今回の改正によって、3,000万円+法定相続人(4人)×600万円=5,400万円が基礎控除となり、4,600万円が課税対象とされることになったのです。この1億円のケースでは、従来に比べてなんと4倍以上もの課税対象が増加。相続はますます大変な事態となったのです。

相続財産が1億円の場合(相続人が4人の場合)
3,000万円+法定相続人(4人)×600万円=5,400万円が基礎控除

4,600万円が課税対象

②最高税率が55%に引き上げられました。

これまでは50%だった相続税の最高税率も、今回の改定により55%に引き上げられました。さらに、6段階だった税率構造も8段階に。これによって法定相続分に応ずる取得金額が2億円超~3億円以下の方と、3億超~6億円以下の方は、従来に比べて5%多い相続税の負担がのしかかることになりました。

以前の税制
基礎控除額:5,000万円 + 法定相続人の数 × 1,000万円
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 0円
1,000万円超~3,000万円 15% 50万円
3,000万円超~5,000万円 20% 200万円
5,000万円超~1億円 30% 700万円
1億円超~3億円 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円

現在(改正後)の税制
基礎控除額:3,000万円 + 法定相続人の数 × 600万円
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 0円
1,000万円超~3,000万円 15% 50万円
3,000万円超~5,000万円 20% 200万円
5,000万円超~1億円 30% 700万円
1億円超~2億円 40% 1,700万円
2億円超~3億円 45% 2,700万円
3億円超~6億円 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

(2023年5月現在)

相続税の最高税率

50% 55%

税率構造

6段階 8段階

現金贈与でも相続税の節税は可能ですが方法が限られます。大きい効果が見込めるのは不動産活用です。

重くのしかかる相続税の負担を、わずかでも節減していく方策はないのでしょうか。相続税の節税で一般的に分かりやすいのが「現金贈与」です。これを活用し、贈与税のかからない範囲の110万円を相続人に毎年贈与していくとすれば、10年で1,100万円の贈与が可能です。
贈与税も相続税も支払う必要はなく、配偶者や子供に財産を渡すことはできます。(注:被相続人から相続または遺贈により財産を取得した方が、相続開始前3年以内(令和6年1月1日以後の贈与は、3年→7年に延長されます)に被相続人から贈与により所得した財産は、相続財産に加算されて相続税が課税されます)
とは言っても、現状の相続税の対象者は、資産を現金よりも不動産でお持ちの方が多く、不動産をどう扱っていくのかという節税対策が重要となっています。

賃貸マンション、賃貸アパート、駐車場、商業ビルなど不動産と言えば、千万単位、億単位の評価も珍しくはありません。また、前項で言及したように、税制面で各種の優遇処置があります。それだけに評価の仕方や、活用の仕方次第では、相続税の節税効果をより大きなものにできる可能性を持っているといえましょう。
言い換えれば、現金よりも不動産を活かして節税に取り組む方が、ケースに応じて各種の対策が取れるので、相続を乗り切り易いのは確かなのです。さらに、不動産の活用の仕方次第によっては、資産価値をより高め、子世代・孫世代へと事業継承していくことも可能となります。相続税の節税対策はこの意味でも、これからは賃貸物件などの不動産での対策を中心にするべきと言えるのです。

納税資金の捻出のためにも、早め早めの対策を講じることが重要です。

高額の相続税がかかる家庭では、納税資金をどうやって捻出するかが心配の大きなタネとなります。そのための対策の大きな力となるのが、お手持ちの賃貸マンション、賃貸アパート、駐車場、商業ビルなどの不動産なのです。納税資金の捻出のためにも早め早めに対策の構築に取りかかっておくことが大切です。

オーナーにとってサブリースは「良いこと尽くし」に受け取れますが、本当にトラブルもなく「良いこと尽くし」なのでしょうか。

信和建設|よくあるご質問イメージ

広告などでよく「○年の一括借上げ」「空室が出ても家賃補償」「入居者の募集も、管理も、メンテナンスもすべて託せる」というような謳い文句で各社がアピールしているのがサブリースです。 額面どおりなら、オーナーにとってみれば「収益は安定して手にできるし、金融機関への返済も確実に計画的にできて、面倒な管理・運営業務も不要」と、まさに「良いこと尽くし」ですが、実態は必ずしもそうではない場合もあります。
通常、新築から10年間は相場よりやや高めに家賃設定しても、比較的容易に入居者が獲得できます。 また、メンテナンスにも手間はかかりません。
しかし、このいちばん「収益性の高い」期間をサブリースに託してしまえば、本来なら期待できる収益が入らなくなります。 新築から10年間のサブリース契約を結んでしまうのは「晴れの日の傘」と言われ、不要なのではないかという提言があるのは、こうした理由からです。
また、借上げの賃料は20~30年の契約であっても2年ごとに見直しされるのが普通です。 建設会社やその関連会社が借り上げる場合、悪質なケースでは、建築の受注を取りたいために最初の2年間の家賃を不当に高く設定しておいて、家賃見直し時に3年目以降を大幅に下げ、オーナーの収益を下げてしまうような場合もあるようです。 その他にも留意しておくべき点を列挙しておきます。

●新築で設定される入居可能日から30〜90日間は免責期間となっていることが多く、
 その場合、竣工と同時に入居者が入ったとしても、その分の家賃は管理会社の収入になります。

●原状回復や、室内外のリフォーム・補修工事などの費用は、たとえ借上げであってもオーナーの負担になります。
 さらに、それらの工事を、借上げ会社もしくは関連会社に発注しなければならない契約の場合は、
 費用が割高になるケースもあります。

●契約している会社に不満があっても、オーナーからの解約は簡単にはできません。
 反対に、借上げ会社の方から一方的に解約することができます。

●借上げ会社がもしも倒産したら、その時点で家賃保証も終了となります。

いろいろなメリットもあるサブリースですが、オーナーにとってのプラス/マイナスを細かな点に至るまでよく検討して、判断されることが大切です。

賃貸住宅市場は、長期的な視点では「楽観はできない状況」と伝えられていますが、活路を拓く方法はあるのでしょうか。

人口動態調査では、10年後は47都道府県すべてで人口は減少するとの予測が出ています。 単純に考えて人口が減少すれば、住宅の需要も減少していくと想定できるので、この意味では、賃貸住宅市場が「楽観できない状況」であるのは確かでしょう。 「投資は考えもの」との指摘も、ここから引き出されるのですが、そう結論付けるのは早計です。

人口減少で「モノが売れない時代」でも大ヒットとなる商品はあるわけで、賃貸住宅においても、それが当てはまる可能性はいくつも見出せるのです。 人口は減少傾向でも、首都圏の世帯数は2025年までは増えつづけ、その後もしばらくは高水準を維持するという予測があります。 人口が減り始めている近畿圏でも、2020年頃までは横ばいで推移し、その後はわずかに減少し始めると見られています。
この先20年というスタンスで見れば、まだまだ賃貸住宅の需要はつづくと想定できるのです。とは言っても、市場としてのパイは限られてくるので、競争は厳しくなるでしょう。

信和建設|よくあるご質問イメージ

活路を拓き、勝ち抜いてゆくには、地域マーケットを踏まえること、入居者ターゲットを設定すること、それらに沿ったプランを実現していくことが重要となってくるのです。 2014年では1996年の6%に比べて、「賃貸住宅でも良い」という人が2倍以上の13%になっているというデータもあります。 また、中長期的な世帯動向では、ファミリー層が減少し、単身層の増加が見込まれます。
ただし、単身層と言っても、若年の学生層は減少傾向にあり、需要のメインとなるのは年配の単身層といわれております。

この層が望む住まいの質をどのようにプランとして実現するのかが、比較的大きなパイを獲得していくためには重要となります。 世帯数が減少すると見込まれるファミリー層ですが、賃貸住宅を求める層の中では、まだまだ大きな割合を占めるものと予想されます。 この中でも特に狙うべきは、積極的な賃貸派ともいうべきファミリーでしょう。彼らは住み心地の良さを重視する傾向があり、遮音性・断熱性・収納量など、住宅の基本性能の充実がますます重要視されることにも留意すべきです。
いずれにしてもターゲットに即したニーズの実現は欠かせないものであり、激化していく競争に勝ち抜くためのポイントになります。

相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。
遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

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