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土地を活用する:土地の種類

資産を組み換えたい

現在所有している土地を原資にして、資産の質的な転換を図ろうという運用法です。これには、売却して現金に換えるという方法(売却)を始め、別の土地に買い替える(買い換え)、また、土地の一部を建物や別の土地に換える「等価交換」という、3種類のソリューションが想定できます。

現金に換える(売却)

現金に換える(売却)

どうしても現金が必要な場合や、資産の管理を預貯金などへ移行させようという際に、検討のテーブルに載るのが所有地の売却です。不動産を売却して現金化すれば、納税資金や生活費など、様々な用途に利用できます。しかし、一方で、土地を活用して収益を得ることができなくなったり、売却することにより相続財産が増加する場合があったり、譲渡所得税がかかったりすることに注意する必要があります。
いずれにせよ、これまで守ってきた大切な資産を手放すことになるのですから、経験が豊富で、土地の売買に慣れている信頼できる安心な会社を選ぶことが重要です。

別の土地に換える(買い換え)

別の土地に替える(買い替え)

急速な人口減少が進む中、今後は収益性のある土地とそうでない土地の二極化が進むと言われています。
従って、活用しにくい土地や収益性の低い物件は、税制特例を利用してニーズのある別の土地や物件に買い換えるなど、次代に優良な資産を残すための「資産の組み換え」も柔軟に考えることが必要なこともあります。
例えば、郊外にある広い土地を売却し、収益物件を建てたり購入したりすると、相続税評価額は同じでも、換金性や収益性を上げることも可能となります。
いずれの場合も、双方の土地の価値・評価の正確な把握であり、経験が豊富で、土地の売買や活用に慣れている信頼できる安心な会社を選ぶことが重要です。

土地の一部を建物に換える(等価交換)

土地の一部を建物に換える(等価交換)

土地オーナーが土地を提供し、デベロッパーや建設会社が建物を提供し、その提供した割合により、土地・建物を取得する方式です。
土地オーナーが資金を出さなくても建築事業ができ、一定の条件を満たせば、土地譲渡にともなう税金を繰延べることができます。
また、譲渡した土地の所有権が賃貸マンションなどの区分所有権に換わるので、遺産分割などの際、土地の共有状態や権利関係を整理するのにも有効です。
自己資金や借入金なしで建築事業ができるというメリットがある反面、土地の一部を手放すことに抵抗を感じる方もいます。

土地活用をご検討の方
こんな事でお困りではないですか?

  • 1土地や家屋の相続税や固定資産税等について悩みがある。
  • 2今持っている土地の収益性を高めたい。
  • 3資産を見直して不動産への組み替えを検討したい。
  • 4所有している土地の売却・買い替えを検討したい。
相続対策をスムーズに行っていくために、気を配らなければいけないことや、用意すべきポイントとは、どういうことでしょうか。

「争族対策」、「相続税の軽減対策」、「納税資金対策」の3つを、バランスよく組み合わせて行うことが大切です。相続は、「争族」と言われるほど、家族の骨肉の争いへと発展する場合があります。 この意味では、「相続税の軽減対策」や「納税資金の対策」よりも前に、すっきりとさせておく必要があるのが「争族対策」なのです。 遺産分割をめぐって、もしも家族に亀裂が生まれたり、争いになってしまえば、事前にどれだけ綿密な税金対策を立てていても有効ではなくなってしまいます。 まずもって、遺産分割のしっかりとした家族間の取り決めや、まとめができていなければ、望ましい相続対策はできないのです。

「相続税の軽減対策」は悩ましい問題です。 というのも税制が毎年のように改正されるため、現時点なら効果的だと期待できる対策も、実際に相続が発生する時点となると、期待どおりの効果をもたらすとは限らないからです。 このことから言えることは、節税対策に偏るとリスクを伴います。そのため、「相続税の軽減対策」においては、効果とリスクをしっかり見極めた上で進めることが重要です。

納税資金対策」も欠かせない課題です。 特に土地を相続する場合などは、現金で相続するのと違って、手元に納税する資金がなく、やむなく相続した土地を手放さなければならなくなったという話もよく耳にします。 いざという時「相続貧乏」に陥らないためにも、相続税の軽減対策と併せて納税資金対策も、準備を進めておくことが肝心です。

相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。

人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。

ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療=相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。

●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例(最大80%評価減)が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。

この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。

普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。

税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人(2014年)に対して、相続税の年間申告件数は52,572件(2012年)。 比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。

自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。 当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。

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