土地活用とは(土地に建物を建てて貸したい)

1土地に賃貸物件を建てて自分で経営する

土地オーナーが自分で資金調達して、建物は建設会社に、入居者・テナント募集は不動産会社に依頼して、賃貸建物を経営する方式で、一般的によく行われている事業方式です。

＜企画がしっかりしていれば、収益は大きく、土地の大小を問わない＞
この方式では、後述する等価交換や土地信託のように、土地の規模による制限を受けにくいため、小さな土地から大きな土地まで全ての土地が対象となり得ます。
また、この方式では、空室による賃貸収入のリスクを土地オーナー様が負いますが、家賃収入の全てが土地オーナー様のものとなります。
このように、この方式では、企画の内容がオーナー様の事業収支に直結するため、将来にわたって土地と建物に価値があり、長期にわたって賃貸物件の入居者やテナントの募集がしやすい建物を企画し、建築することが特に重要となります。

2賃貸物件を建てて、業者に借り上げてもらう

自分で資金を調達して建てる「サブリース方式」

土地オーナーが自分で資金を調達して、賃貸建物を建設しますが、不動産会社などの業者がオーナー様の賃貸物件を「一括で借り上げて運用」し、オーナーに一定の収入の保証するサブリース方式です。
不動産会社への借り上げ委託手数料はケースバイケースですが、保証される賃料は満室時に得られる賃料の相場の80％～90％となることが一般的です。
ただし、前述の「自力開発方式」と比べて建築費が高くなりがちです。また、上述の80～90％という当初の収入が長期にわたって保証されるわけではなく、通常数年ごとに見直しが行われ、多くの場合減額されていきます（そもそも新築時から10～20％の空室率を許容してよいのかという問題もあります）。
このように、一見親切で受け入れられやすい制度のように思えますが、オーナーの長期安定経営と収益の最大化についての答えというのは、必ずしも「一括借り上げ（サブリース）」にあるとは言えないでしょう。

賃借人の資金で建てる「建設協力金方式」

土地オーナーが土地を探している企業から建設資金を無利子で借り入れ、建物を土地オーナー名義で建築し、10～20年の長期でその企業に貸す方式で、ファミリーレストランなどのロードサイド型店舗などで多く利用されます。
全ての建設資金を建設協力金でまかなうケースもありますが、多くの場合、土地オーナーも自分で資金を一部調達して建設資金に充当しています。
借り入れた建設協力金（保証金）は、毎月の賃料の中から企業（事業者）に返済していきます。
なお、平成4年に新借地借家法で定期借地権が法制化されてからは、「事業用定期借地権」を利用した出店が増えており、建設協力金差入れ方式は減少しています。

賃借⼈の要望にあわせた物件を建築して賃貸する「建て貸し」

オーナーが所有している⼟地に賃借⼈の要望にあわせた建物を建築し、賃借⼈に借り上げてもらう形態です。
建築資⾦は、前述の建設協⼒⾦⽅式や敷⾦を充てるケースが⼀般的で、建物建築時のオーナーの資⾦負担が軽くなります。
全国を同⼀仕様の店舗で展開するチェーン店や特殊なプランを必要とするクリニックや倉庫などで多く⽤いられる⽅法です。

3信託会社に土地を信託して配当を得る「土地信託方式」

土地オーナーが一定期間、信託会社（信託銀行など）に所有する土地を預け、信託会社がその土地にマンションやアパートなどの賃貸建物を建設し、運営・管理を行い、土地オーナーが信託配当を受け取る方式です。信託期間中の土地の所有権は信託会社へ移転しますが、信託終了時には名義は土地所有者に戻ります。
なお、オーナーが土地信託を望んでも、立地条件が良く、まとまった広さがなければ、受託されないことがあります。